お金のあんしんマインド

それでも家を買いますか?|投資編

0ベースでマイホームを考えてみます

あなたの憧れのマイホーム・・・・。
あなたが想い描く幸せな家庭生活を現実に・・・。
とても魅力的ですね。
一人前の男として・・・。
一家の主として自分の城を持つ・・・。
家族にも社会的にも”示し”がつきますね。
でも・・・、
マイホームの購入は不動産投資である

という事実を忘れていませんか?
家は、立派な”投資商品”であり、家を買うことは”投資”に他なりません。
常に値段が上がったり下がったりしますし、色んな形で取引もされています。
でもし、流動性が低い(すぐにお金に変わりにくい)ですし、いつもそこに住んでいる訳ですから、あまりピンとこないだけなのです。
そして、この投資商品の大きな注意点は、
ローン(=借金)で購入されている
という点です。
例えば、頭金500万を用意できる人が、2500万のローンを組んだりします。
これは、”レバレッジをかけた取引”ということで、非常に
ハイリスクな投資
に分類されるのです。
このレバレッジ(日本語で”てこ”の意味)について考えてみましょう。

住宅ローンの本当の意味

レバレッジについて簡単に説明します。

30万の金融商品を買うとします。
あなたの手持ち資金は10万円です。
資金が足らないので投資するために20万借金をして30万ので購入可能になります。
ここで、価格が2倍に値上がり!
30万が2倍の60万になるので、一気に50万の利益を手にすることができた
ことになります。
もし、手持ちの10万円しか投資してなければ、2倍でも20万なので、10万しか利益が出ません。
これがレバレッジ効果です。このおかげで、少ない元手で一気に50万も儲けることができた!という訳です。
では、反対に、もし1/2(半分)に値下がりしてしまうとどうでしょうか?
10万円の投資であれば、損失は―5万円ですみます。
もし、3倍のレバレッジをかけた投資の場合、その損失も3倍の-15万円となってしまうのです。

元手の10万円を失うどころか、投資したことでマイナスの借金になってしまうのです。
これが、ハイリスク・ハイリターンのしくみなのです。

では、住宅ローンに戻って考えてみましょう。
頭金500万で3000万の不動産を購入すると、6倍のレバレッジをかけた投資ということになります。
もちろん不動産価格が上昇すれば、6倍の利益を得ることができるのですが、損失も同じく大きくなるのです。

もし、3000万の家を頭金500万を用意して、2500万のローンで買ったとします。
家が半分の1500万まで値下がりしてしまうと、家を売却して借金がまだ1000万も残ってしまうのです。
家もなくなって借金も抱える最悪の状態が待っていることになってしまいます。

もちろん、家が値上がりすることが想定できれば問題ありません。むしろ投資した方が良い場合が多いでしょう。
でも株と同じ投資商品なのですから、ハイリスクな投資によって損することも覚悟しなくてはいけないのです。
家は一生で一番大きな買い物で夢のあるお話しです。
しかし、
 財産のほとんどをハイリスクな不動産投資に振り向けている
という事実は忘れないようにしてください。
そして、投資なのであくまで”自己責任”だということも・・・です。

それでも空き家が増えている・・・

ここで気になる話題を一つ。
最近、あちらこちらで空き家が増えてきて問題になっています。
大都市の中心部を除いては数十年もたてば不動産が余ることは目に見えています。
投資商品であある不動産が余る・・・!?
時間軸を長くとって考える必要があるようです。
子どもが成長して、大学進学までだと18年、社会人になるまで22年程度です。あと10年くらいです。
いまより30年前に今の世の中は想像できたでしょうか?
そして今から30年先は世の中のあり方がもっと変わっているリスクを考える必要がありそうです。(←それでも家を買いますか?|リスクを考える編)
不動産業界や関連する業界は、タワーマンションを続々と建てて、郊外に住宅地をどんどん広げています。
住宅なんて作れば売れる!くらいの勢いです。
あなたは、この不動産という投資商品が、値上がりする方に賭けますか?それとも値下がりする方に賭けますか?

参考
平成22(2010)年の日本の総人口:1億2,806万人。
平成42(2030)年  1億1,662万人(-9%)でおよそ1割減少!
平成60(2048)年  9,913万人(-23%) で4分の3になってしまう!!

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